Casa de condomínio e apartamento
Até 60%
Instrumentos que estruturamos
Condições de referência de mercado. O custo final depende da garantia, do prazo e do risco da operação — nenhuma taxa aqui é proposta firme.
Três tipos de empreendimento, três estruturas de capital
O instrumento certo depende menos do valor procurado e mais do que está sendo construído.
A estrutura de garantias, com números
Garantia responde pelo pior cenário; a demanda responde pelo cenário base. Numa operação de financiamento à obra no mercado de capitais, o pacote é padronizado e as réguas são conhecidas de antemão — vale conhecê-las antes de negociar taxa.
80%é o teto de financiamento sobre o custo seco da obra. Os 20% restantes, no mínimo, saem de recurso próprio — e é esse aporte que destrava o primeiro desembolso do fundo.
130%de cobertura em duas medidas: a receita líquida do mês precisa ser 1,3× os juros do mês, e recebíveis somados ao estoque precisam ser 1,3× o valor aprovado.
3%do valor aprovado vai para um fundo de reserva, formado com a sobra de caixa mensal e usado no habite-se para abater principal.
O semáforo da cobertura
O índice é medido mês a mês durante a obra. Abaixo de 130% por mais de três meses consecutivos, o gatilho de execução permite ao fundo suspender aportes e assumir a SPE.
Abaixo de 130%
130% a 140%
Acima de 140%
execuçãoatençãoconfortável
Quanto o imóvel sustenta — a garantia colateral
Esta régua vale para as operações com garantia colateral, isto é, lastreadas em um ativo que não é o empreendimento em si: o CGI Ponte e o giro de estoque. O LTV define quanto do lastro fica comprometido — e quanto sobra para a próxima operação.
Casa de rua
Até 50%
Loja e sala comercial
Até 40%
Galpão e terreno
Até 30%
Três números antes da taxa
A data da primeira amortização contra a data em que o projeto gera caixa — amortizar antes disso é pagar dívida com capital de giro. O LTV, que define o lastro que sobra. E a cobertura exigida, que compromete mais carteira do que o valor captado. Taxa é a quarta pergunta.